이재명이 당선되면, 부동산 시장은 어떻게 바뀔까?
1. 대선이 끝나면 부동산이 먼저 반응하는 이유
대통령이 바뀌면 부동산이 먼저 움직인다. 이유는 간단하다. 부동산 시장은 ‘정책’에 매우 민감하게 반응하는 시장이기 때문이다. 대출 규제, 세금, 공급 계획, 임대차법 등 정책 하나하나가 가격과 거래량을 좌우한다. 특히 이번처럼 이재명 후보처럼 “부동산·지주사·상속세”를 주요 키워드로 내세운 후보가 당선될 경우, 시장은 그 기대를 선반영한다.
부동산 전문가 유튜브 <구해줘월부>와 <경제적 본능>에선 “이재명이 당선되면 지주회사 정책은 물론, 실거주 중심 부동산 정책이 본격화될 가능성이 높다”며 시장의 구조 자체가 바뀔 수 있다고 분석하고 있다【출처: 구해줘월부, 2025.05 / 경제적 본능 채상욱, 2025.05】.
이 글에서는 지주사 주가와 상속세, 실거주 정책이 어떻게 부동산 시장의 흐름을 바꿀 수 있는지를 구체적으로 설명하고자 한다.
2. 이재명의 부동산·자본시장 공약 핵심 총정리
이재명 후보는 이번 대선에서 ‘시장과의 전면전’이 아닌 ‘제도 개선을 통한 자산 정상화’를 핵심 키워드로 내세웠다. 주요 공약은 아래와 같이 정리된다.
① 상법 개정 (지주사 구조 개선)
현재 지주회사들은 ‘자회사 배당만 수익으로 잡히고, 실적 자체는 제외’되는 회계 구조 때문에 시장에서 저평가된다. 이 후보는 이런 구조를 불공정하고 왜곡된 제도”라 지적하며 상법 개정을 통해 평가 체계를 바꾸겠다고 했다. 쉽게 말해, 지주사도 ‘제값’을 받게 하겠다는 것이다.
② 상속·증여세 개편 (주가 억제 유인 제거)
상속세가 현재는 ‘시가’ 기준으로 매겨지기 때문에, 기업 오너들은 자녀에게 회사를 넘기기 전 주가를 인위적으로 낮추는 경우가 많다. 이재명은 이 기준을 공정가치 평가 모델로 바꾸고, 비상장과 상장기업 간의 과세 차이를 완화하겠다고 밝혔다.
→ 이 변화는 지주사 주가가 더 이상 눌릴 이유가 없어지는 것을 의미한다.
③ 실수요 중심 부동산 세제 전환
- 1주택 장기 보유자는 세금 경감
- 다주택자는 여전히 부담 유지
- 전월세 계약 시 ‘소득공제 확대’, 공공임대 공급 확대
→ 요약하면, “사는 사람(실거주자)”은 지키고, “버티는 사람(투기)”은 누른다는 철학이다.
④ 토지초과이득세 부활 논의
이익이 비정상적으로 큰 토지 보유자에게 세금을 물리는 제도다. 참여정부 시절에도 논란이 많았던 만큼 바로 시행하긴 어렵지만, 심리적 신호로서 매우 강력하다. 시장은 이 발언만으로도 “토지 기반 수익은 정리하라”는 시그널로 받아들인다.
⑤ 공공임대·공공택지 공급 확대
전세난 재발 방지를 위해 LH·SH가 주도하는 공급 확대를 약속했으며, 청년·신혼부부 등 실수요자를 위한 ‘공공분양’도 늘리겠다고 밝혔다.
→ 공급이 특정 지역에 몰릴 경우, 수도권 외곽 가격 안정 요인이 될 수 있다.
이처럼 이재명 후보의 공약은 “지주사 정상화 + 부동산 실수요 보호 + 자산 재편”이라는 큰 방향 아래 짜여져 있다. 그리고 이 변화는 시장에서 곧바로 신호로 반응하기 시작했다.
3. 지주사 주가가 먼저 움직였다
이재명의 정책이 공개된 이후, 시장에서 가장 먼저 반응한 곳은 ‘지주사 관련 주식’이다. 2025년 5월 기준, 실제로 아래와 같은 주가 급등이 발생했다.
- HS효성: PBR 0.24 수준, 당일 상한가 도달
- 콜마홀딩스: PBR 0.38 → 단기 15% 이상 급등
- 미래에셋증권: 시가총액 9조 원, 하루 22% 상승 (코스피 5000을 찍게 하겠다는 언급도 반영된 상승분)
- 원익홀딩스, 한국무브넥스 등 기타 지주사: 일제히 강세 흐름
📌 PBR (Price to Book Ratio)이란?
‘주가 / 장부가치’의 비율이다. 예를 들어 PBR 0.3이면, 100억짜리 자산을 가진 기업이 30억에 거래되고 있다는 뜻. 지나치게 낮은 PBR은 ‘고의적 저평가’ 가능성을 의심받는다.
→ 이재명의 상속세 개편은 바로 이 왜곡된 PBR을 정상화하겠다는 의지를 담고 있기 때문에, 지주사 투자자들에겐 강한 모멘텀이 된 것
또한 부동산 전문가 채상욱은 “단기적으로는 테마성 반등으로 보일 수 있지만, 상법 개정이 현실화될 경우 중장기 구조적 반등으로 이어질 가능성도 높다”고 분석했다 【출처: 경제적 본능, 채상욱 2025.05】. 이는 곧, 주식시장에 들어온 유동성이 ‘부동산 시장의 투자 심리’에도 영향을 주는 시점이 왔다는 뜻이다.
4. 지주사 주식은 부동산 시장과 무슨 상관일까?
지주사 주가가 오르면 부동산도 덩달아 오를까? 아니면 자산이 주식 쪽으로 이동하면서 오히려 하락할까? 이재명 당선이 주는 신호를 시장은 어떻게 받아들일까? 결론부터 말하면, 단기급등보단 ‘구조적 재편’ 가능성이 높다는 점에서 지금은 ‘방향’을 이해하는 것이 중요하다.
① 자산가의 포트폴리오가 이동될 것이다
앞서 설명한 상속세·지주사 정상화가 현실화되면, 대기업 오너와 고자산가들은 절세 수단으로 부동산을 쥐고 있을 이유가 줄어든다. “주식도 이제 안정적이고, 절세 수단도 된다면?” 이 흐름은 일부 고급 부동산(강남, 서초 등지)의 매물 증가로 이어질 가능성이 있다. 채상욱은 “지금까지 법인 보유 부동산은 장부가로 과세돼 유리했지만, 이 구조도 개편될 가능성이 있다”고 지적한다. 즉, 법인 보유형 부동산에도 세 부담이 늘 수 있다는 뜻이다.
② 1주택자 보호, 다주택자 견제
이재명 정부의 철학은 분명하다. 실거주자 중심. 1가구 1주택 장기 보유자에 대한 세제 완화는 유효하며, 그 반대로 다주택자, 특히 갭투자 중심 자산가에 대해선 과세 강화 기조가 유지된다. 따라서 ‘실거주 목적 아파트’는 가격 방어력이 강해질 수 있으며, 반대로 수익형 오피스텔, 수요가 줄어든 지방 다세대 등은 수익성 악화로 타격을 받을 가능성이 크다.
③ 공공임대 확대 → 전세·월세 안정 기대
전세 시장은 정부 정책에 가장 민감하게 반응하는 분야다. 공공임대가 대규모로 투입될 경우, 전세 수요는 줄고 월세 전환 속도도 완화될 수 있다. 특히 청년·신혼부부 대상 공공분양이 수도권 외곽(인천·남양주·고양 창릉 등)에 집중될 경우, 이 지역의 중저가 아파트 가격 안정화 효과도 기대된다.
④ 투기 심리 억제 → ‘오르는 지역만 오른다’ 구도 심화
가장 중요한 신호는 이것이다. 이재명 정부는 투기 수요에 대해선 제도적 억제 장치를 확실히 걸어두겠다는 입장이다.
채상욱은 “지금은 예전처럼 '묻지마 투자'가 통하는 시장이 아니다”라고 선을 긋는다. 그 말은 곧, “오를 곳만 오른다”는 뜻이다.
5. 이재명의 부동산 정책이 한국 부동산시장의 흐름을 바꾼다
이재명 후보의 당선은 단순히 한 정치인의 승리가 아니라, ‘자산 구조를 재편하겠다’는 국가적 메시지를 보내고 있다. 시장은 이를 읽었고, 지주사 주가와 자본시장, 부동산 실거주 심리가 동시에 움직이기 시작했다.
지금까지의 부동산 시장이 “유동성 기반의 단기 반등”이었다면, 앞으로는 “정책 기반의 자산 재배치”가 핵심 키워드가 될 것이다.
특히 2025년 하반기부터 상법 개정·상속세법 개편이 현실화되고, 공공주택 공급이 본격화되면, 부동산 시장은 "누가, 왜, 무엇을 사는가"에 따라 전혀 다른 흐름을 보일 수 있다.
📌 실수요자라면?
- 지금은 급한 매수보다, 지역별 정책 수혜 여부 체크가 먼저다.
- 무주택자라면 공공분양, 청년임대 대기전략도 실리 있다.
📌 투자자라면?
- 다주택 전략보다, 지방 수익형 부동산의 리스크 관리에 더 집중해야 한다.
- 과세 기반이 바뀔 수 있는 법인 보유 부동산, 상가형 자산은 리밸런싱이 필요할 수 있다.
결론적으로, 지금 시장은 가격이 아니라 제도와 철학의 전환을 반영하는 구간이다. 금리보다 중요한 건 세금이고, 수요보다 중요한 건 구조다.당장의 단기 호재에만 눈이 가는 시점일수록, “큰 그림”을 먼저 읽는 사람이 유리하다.
